Podrían considerarse el eslabón débil de la cadena del mundo inmobiliario. Sobre ellas recae gran parte de la inversión que se necesita para poner una vivienda en manos de su nuevo propietario, moviendo mucho dinero pero quedando poco en sus manos. Son las Constructoras.
Hoy no quiero romper una lanza en su favor pero tampoco en su contra, solo analizar qué ocurre y porqué seguimos viendo como entran en concurso de acreedores y terminan disolviéndose dejando un agujero enorme en miles de familias y pequeños empresarios.
El modelo de negocio
Partamos de la base de que no soy un experto en constructoras, no he trabajado directamente en ellas en mi recorrido profesional, pero si he trabajado para promotora-constructora y para Promotoras y he tratado con numerosas constructoras y pequeñas empresas subcontratas.
El Promotor busca el mejor precio para su obra, invita a las constructoras a participar en una licitación. La alta competencia hace que lleguemos a precios muy bajos para poder llevarte la obra. Precios que el mismo constructor sabe que no son viables pero espera compensar posteriormente de varias formas. Mediante adicionales a fallos localizados en el Proyecto, cambios en el Proyecto o apretando a las subcontratas.
Subcontratas que son la mayoría de las que ejecutan la obra, cada vez quedan menos constructoras con una estructura fuerte de personal propio. El Equipo Técnico, el de administración y poco más. Los medios auxiliares, al igual que el personal, ya no es propio, especialmente en las grandes constructoras. Todo externalizado.
El Promotor escoge la oferta más económica y con quien esté dispuesto a firmar un contrato leonino lleno de avales, controles y “juramentos” de que se contrata a precio cerrado.
La obra se inicia con el contador en negativo para la constructora. Hay que trabajar para darle la vuelta, empieza la batalla Promotor – Constructor.
La constructora empieza a hacer lo mismo con sus subcontratas, a apretarles para conseguir mejores precios que los ofertados anteriormente. En tiempos de crisis se consigue, cuando hay trabajo suficiente, no.
Y esto es lo que ha pasado en los dos últimos años. Las constructoras no solo no han podido rebajar sus presupuestos a las subcontratas sino que estas lo han subido. Ante un escenario de mayor actividad el coste del personal ha subido, un personal especializado que se ha quedado escaso en nuestro país. Un personal especializado que se visto revalorizado. El desastre está al caer, cobro menos de lo que pago.
¿Cómo se sostiene esto? Alimentando la rueda, más obras y jugando con los plazos de pago. Si a mi me pagan a 120 días yo pago a 180. No hemos aprendido nada, no, vuelve a ocurrir. Ojo, no a todos, hay muchos que no están dispuestos a entrar en este tipo de juegos.
Otros, podríamos decir incluso que se han visto obligados. Era caer antes o continuar a ver si eran capaces de sacarlo adelante. Unos lo conseguirán, otros no.
La quiebra de las constructoras, un gran problema para el Promotor
Que una constructora quiebre es un problema de gran calado para el Promotor. Es probable que antes de esta situación el Promotor se haya “ablandado” con la constructora y adelantado pagos, algunos directamente a subcontratas para que no hubiera una desbandada en su obra. O quizás no, y le haya llegado de sopetón.
Pongamos que ha pagado las 3 últimas certificaciones de importes muy importantes y ahora no sabe si ese dinero ha llegado a su destino final, subcontratas, proveedores de materiales, etc. Lo habitual es que no. Igualmente lo habitual es ver a los trabajadores de las Empresas subcontratadas reclamándole al Promotor, manchando la imagen de su Promoción y llevando una honda preocupación a sus clientes compradores y a una espantada a aquellos que se lo estaban pensando.
Igual estáis pensando que bien merecido lo tiene, por no haber contratado la obra a un precio justo. Pues si y no, al fin y al cabo estamos en un mercado libre y hay muchas muchas obras que salen bien con este método. El problema es cuando ocurre en unas circunstancias del mercado como las actuales.
La solución para la obra
Aquí si tengo mucha experiencia, tengo la desgracia de haber vivido la quiebra de 4 constructoras en mi desarrollo profesional, todas al mismo tiempo, en la consabida crisis inmobiliaria. En ese momento se juntaron dos grandes problemas, por un lado, el comentado de ofertas muy bajas con tal de seguir teniendo actividad y por otro, que el promotor no tenía dinero para pagar ante las nulas ventas que se producían y la asfixia financiera establecida por los bancos, alguna de forma intencionada, todo hay que decirlo.
A la constructora no le salían los números y encima no cobraba en condiciones.
Hoy en día, el problema del Promotor, al menos de momento, no existe, hay liquidez. Para solucionar esta situación hace falta por lo pronto dinero. Olvídate de terminar la obra en los costes que tenías previstos.
Dependiendo del grado de ejecución de la obra se pueden optar por diferentes vías. Una, liquidar la obra con la constructora que entra en concurso y contratar una nueva. Y otra, terminarla tu mismo. Tanto en un caso como en otro te tendrás que enfrentar a algo, los anteriores subcontratas. Si contratas a una constructora puede ser que te libres de algo pero seguirán pidiendo el pago (con más o menos razón según que casos).
Yo optaría por la segunda opción salvo que la obra esté en sus inicios. Es posible que como Promotor no tengas esa estructura pero realmente es muy corta. Importante contar con un buen Director de Construcción o Construction Management que dirija todo el proceso y contrataciones. La gestión de las antiguas subcontratas hay que hacerla con mucho mucho tacto. Hay partidas en las que es mejor contar con ellos si o si y renegociar sus trabajos no cobrados. Con otros, desgraciadamente para ti que das la cara y llegas a conocer situaciones dramáticas, hay que tener sangre fría.
¿Cambiaremos el modelo?
Tropezar con la misma piedra es de humanos y seguiremos haciéndolo. En este caso el modelo no tiene pinta de cambiar. Personalmente me inclinaría con un modelo como el comentado de integrar la constructora con la Promotora y al igual que se ha incorporado con naturalidad el Project Manager o Gerente de Promociones hacerlo con el Construction Manager. Pero con esto no me refiero a que la promotora tenga su propia constructora. Ese es un modelo que desde mi punto de vista y en lugar de optimizar costes se encarecen. Asimismo persiste, más si cabe aún, la lucha promotora – constructora a pesar de ser las dos del mismo grupo.
Un paso adelante para minimizar estos problemas es la industrialización, donde el control de costes es mucho mayor y el periodo de construcción se acorta considerablemente, por lo que es más ajeno a las fluctuaciones de mercado que hoy en día tenemos para el desarrollo de una Promoción.
Seguramente tu experiencia profesional o tu visión desde el lado Promotor o constructor sea diferente, te incito a que nos la dejes en los comentarios.
Juan Manuel Gómez Carmona
Consultor Inmobiliario
Fundador obranuevaencordoba.es, obranuevaenmalaga.es y obranuevaensevilla.es
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Lo que no se puede seguir sosteniendo es los plazos de pago por ahí entran los problemas.Los fabricantes de materiales cobran a 60 días y las promotoras pagan a 180 ….Quien pone el dinero en ese tiempo ??
Me parece un análisis muy realista y certero. En mi opinión y después de haber estado trabajando desde el punto de vista del Constructor, en el Promotor y en el diseñado, la única fórmula adecuada es la de intervención del Project Manager como un servicio adicional a prestar al Promotor. En España esto choca frontalmente con los intereses de los Constructores. No todos los promotores lo ven como un servicio de valor añadido. Tanto los promotores como los constructores tienen la tendencia de entrar al juego de la bajas y efectivamente, mediante el endurecimiento de las cláusulas y garantías ñ, creer que van a poder obtener sus objetivos finales contrapuestos. Lo del WIN-WIN no es algo que se practique en el sector de Real Estate en España. La única fórmula para mi es la intervención al servicio del Promotor de un equipo INDEPENDIENTE de los equipos internos que paquetice los diversos industriales de las obras y los coordine. Esto minimiza los riesgos al promotor, diluye los GG y BI del Constructor y por tanto tiene más posibilidades de alcanzar los objetivos económicos del promotor usando la envolvente de mínimos de los presupuestos.
El dinero en ese tramo de tiempo, lo suelen poner las subcontratas autónomos etc.
Antes era así, y seguirá siendo así. Financiando las obras en periodos de tiempo. Se puede tener suerte y cobrar o no.
En otros países se bien que se paga un porcentaje de obra. Antes del comienzo.
Buenas noches .
Paso a referencias mi punto de vista objetivo. Ya q soy la 4 generación de mi familia dedicándonos al mundo de la construcción y llevo 19 años en el mundo de la contrata , ocupando un puesto de director general en una constructora después de a ver escalado desde puestos anteriores .
Bajo mi punto de vista en gran problema es q en una licitación hay q saber decir NO , y saber cuales son los límites y poco a poco ir generando la realidad del coste de construcción.
Otro punto importante q creo q se debería eliminar es las contrataciones a precio cerrado , tanto en medición como en precio unitario , ya que las constructoras no redactamos proyectos , si nos los ejecutamos y no somos responsables de la falta de definición ni medición de los mismos , entiendo que el promotor tampoco , pero quien redacta los proyectos q asuma sus deficiencias ya que el producto final no es propiedad de la constructora ., tampoco las constructoras tienen por q asumir por una cláusula abusiva de Precio Cerrado los déficit de un proyecto .
Bueno si estos puntos se corrigieran , podríamos ser competitivos lidiando con las siguientes objeciones las cuales pasó a referenciar no Menos importantes , la famosa inversión de sujeto pasivo y retenciones de garantía , con la primera de ellas genera a la contrata un desfase financiero y una necesidad de recursos adicionales de tesorería de aproximadamente el 7 % de valor de contrato , ya que los suministros directos de materiales sin intervención de mano de obra el impuesto de valor añadido ( IVA ) es del 21% , esto ocasiona una agonía insoportable a las constructoras sumado a las retenciones por garantías del 5% , octenemos un desfase de un 12% aproximado , cualquier constructora para trabajar con tranquilad tendría q tener un margen mínimo del 13 al 15% , margen q en el mejor de los caso es del 2 al 3 % en el mejor de los caso por no decir nulo en la mayoría al soportar las malas definición de los proyectos q los promotores ponen como jueces a sus direcciones técnicas redactores de los mismos .
Si reflexionáramos todos en los puntos anteriormente mencionados y no se permitieran , y defendiéramos nuestros precios y márgenes adecuados , restándoles a los márgenes excesivos de las promotora con una media anual de entre el 15 y el 20% , equilibrandolos con los de la contrata , estoy seguro q se reducirían a más del 90% las desgraciadas y devastadores concursos de acreedores q está sufriendo el Sector , creando una desconfianza en el
Sector financiero q dentro de poco va a ocasionar otra derivadas muy letales para las demás promotoras y constructoras que seguimos en el mercado .
Espero analicéis mis puntualizaciones y entre los promotores , constructores y direcciones facultativas pongamos remedios a tan désagréables en inviables situaciones
Comparto totalmente la exposición de Javier, sólo desearía reforzar la idea de un proyecto bien ejecutado, con unas mediciones muy definidas, base de la licitación, a exigir por el promotor, no olvidando que los proyectistas suelen padecer las mismas estrecheces económico contractuales que los constructores.
En definitiva, que la construcción, promotores fundamentales, tienda a adaptar los procesos industriales y ello no sólo se traduzca en prefabricacion. Un saludo, muchas gracias.
Muy buen post