Declaración de emergencia, para acelerar la construcción de vivienda asequible
Fadeco valora positivamente el espíritu de la ley, que está preparando el Gobierno andaluz, pero advierte de la necesidad urgente de un plan, de emergencia y excepcional, para atender la demanda social, sin esperar más tiempo.
La Federación Andaluza de Promotores Inmobiliarios (FADECO PROMOTORES) ha presentado alegaciones al Anteproyecto de Ley de Vivienda de Andalucía. Para analizar las mismas, así como para comentar el referido Anteproyecto, FADECO organizó una jornada que contó con la asistencia del exministro socialista Jordi Sevilla, el que fuera Magistrado del Tribunal Supremo, especialista en urbanismo y vivienda, actual consejero del Despacho Montero-Aramburu, Rafael Fernández Valverde, el Consejero Delegado de Neinor Homes, Borja García-Egotxeaga, así como el profesor universitario y consejero del despacho Uría-Menendez, Felipe Iglesias.
La apertura del acto corrió a cargo de la Consejera de Fomento, Ordenación del Territorio y Vivienda, Rocío Díaz, la cual destacó en su intervención que la nueva Ley “aborda de manera integral las principales problemáticas que afectan al sector de la vivienda, con especial atención a garantizar un acceso asequible para todos los ciudadanos”. La consejera afirmó que esta nueva legislación “marca un antes y un después en la forma en que gestionamos y planificamos el urbanismo en nuestra región, permitiendo una mayor seguridad jurídica para promotores y una mejor oferta de viviendas para los andaluces”.
Por su parte, el presidente de FADECO, Ignacio Peinado, consideró que el nuevo marco normativo aborda, positivamente, cuestiones clave en el acceso asequible a la vivienda, y que esta nueva Ley permitirá una oferta y demanda más equilibrada y eficiente en el futuro. No obstante, insistió en la necesidad de implementar, de forma inmediata, mecanismos que agilicen nuevos proyectos de viviendas asequibles, empezando por la generación de su materia prima: el suelo urbanizado.
En este punto los promotores andaluces reclamaron a los poderes públicos que procedan a declarar la situación de emergencia, para asimilar la construcción de esas nuevas infraestructuras de la ciudad al procedimiento que se usa para otras situaciones de emergencia como las sanitarias, o como la lucha frente a la sequía.
Peinado sostuvo que “la dilación de los plazos, que superan la década, para urbanizar un terreno ha matado al urbanismo, y ha creado un estado de escasez que ha provocado un incremento insostenible de los precios de las viviendas”.
En este sentido, quien fuera miembro del CGPJ y presidente de la sala contencioso administrativo del Tribunal Supremo (competente en materia de vivienda y urbanismo), Rafael Fernandez Valverde, destacó que “se está produciendo un cambio de paradigma en el urbanismo para poner en el centro a la vivienda”. En este sentido, destacó que el Anteproyecto de Ley debe aborda la situación del urbanismo en Andalucía y la necesidad de adaptar la normativa a las nuevas realidades sociales, en especial a la «emergencia habitacional» en la que nos encontramos, así como que se debe avanzar hacia un urbanismo sostenible, respetuoso con el derecho constitucional a la vivienda. Además, Fernandez Valverde propuso que “las Comunidades Autónomas debían establecer sus propios modelos urbanísticos, respetando los principios de desarrollo territorial y urbano sostenible, utilizando criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza) para flexibilizar la normativa urbanística”.
El presidente de los promotores andaluces quiso destacar, antes de ceder la palabra a Felipe Iglesias para que procediera a exponerlas detalladamente, que las alegaciones que FADECO ha formulado se articulan en tres ejes principales:
- Medidas de Simplificación:
Destacan la necesaria modificación del régimen de uso del Registro de Demandantes, para simplificar los trámites y hacerlo más universal a los demandantes de estas viviendas, limitándose a verificar que se cumplen las condiciones exigidas.
Por otro lado, se ha sugerido a la Junta de Andalucía permitir a los municipios la posibilidad de adoptar un nuevo régimen de vivienda protegida, para que sean las administraciones locales las que propongan un régimen que corrija el problema desde el conocimiento de las características que, en cada municipio, han determinado la expulsión del mercado de la vivienda de sus ciudadanos.
También se propone extender la incitativa de flexibilidad que ya contempla el Anteproyecto de Ley de la Junta de Andalucía, de tal forma que se posibilite destinar solares o edificios de uso terciario, abandonados, a vivienda protegida en alquiler, para que, también puedan ser adquiridas por demandantes de vivienda protegida.
En palabras de Jordi Sevilla: “el problema de acceso a la vivienda es una cuestión compleja que requiere soluciones estructurales. Además de la escasez de viviendas asequibles, factores como los largos plazos de tramitación urbanística y la falta de suelo urbanizado contribuyen al aumento de los precios”. Según Sevilla, “se requieren reformas que agilicen los proyectos de vivienda, fomenten la construcción de más unidades y aborden la «emergencia habitacional» de manera efectiva”.
Por su parte Borja García-Egotxeaga, puso en duda que exista un consenso unánime sobre el diagnostico de los problemas de la vivienda en España. En su opinión “no se desarrolla suelo por parte de las empresas privadas porque no son viables, los plazos de tramitación son muy largos y la inseguridad jurídica es muy alta”. García-Egotxeaga quiso destacar que “cada año de retraso en los trámites supone un incremento del 20% en el coste del capital invertido, lo que se traduce en un encarecimiento de la vivienda a lo que se le suma la inflación del tiempo perdido”.
- Medidas de Impulso a la Actividad:
FADECO rescata, en forma de alegación el proyecto IMPASS, (Plan de Impulso andaluz a Suelos Sostenibles). Con esta iniciativa la patronal de los promotores pretende un plan de reactivación que impulse los nuevos desarrollos, incrementando en determinadas zonas prioritarias las viviendas protegidas, sin reducir las libres inicialmente programadas, para así conseguir, en menos plazo, poner más vivienda protegida en el mercado, a la vez que se viabilizan los desarrollos. Todo esto, además, fomentando la urbanización sostenible, parra contar con una ciudad verde desde su origen, desde la urbanización de sus calles, plazas y parques.
Además la patronal de los promotores, reclama poder incrementar el número de viviendas y adaptar, a través de la densidad, las tipologías a los tamaños de los hogares que demandan hoy las familias, poniendo como ejemplo el hecho de que “de un hogar compuesto por dos padres y dos hijos, tras un divorcio se generan dos hogares aunque de menor tamaño, requiriéndose más viviendas aunque de tipología inferior”
- Medidas económicas:
Aunque no sea objeto directo del texto que se evalúa, FADECO previno de lo estéril de una Ley sin esfuerzo presupuestario.
Esta Ley que camina en la buena dirección, puede convertirse en una máquina muy eficiente, pero necesitará de combustible para funcionar, y éste no es otra cosa que el esfuerzo en el gasto que deben hacer la Administración en materia de vivienda y suelo para permitir el acceso a una vivienda asequible.
El presidente de los promotores, quiso aprovechar el trámite para pedir a la Junta de Andalucía, que en la próxima conferencia de presidentes que ha convocado el presidente del gobierno, se reclame una revisión a la baja del IVA aplicable al desarrollo de viviendas en alquiler y para la compraventa de viviendas protegidas.
Peinado, también recordó que el 25% del coste total de una vivienda son impuestos, tasas y tributos, por lo que en una situación como la actual se requiere un tratamiento impositivo de la vivienda excepcional, como se ha hecho con el aceite de oliva. Esta medida fue respaldada por Jordi Sevilla, que admitió que esto no es de izquierda ni de derechas.
Por otro lado, se ha reclamado que los programas de fomento de vivienda protegida, no se limiten al patrimonio público, si no que se extienda a la colaboración público-privada cuando el suelo sea de propiedad privada, ya que en cualquier caso el precio, el producto y la condiciones son exactamente las mismas. De esta manera el alcance social podría ser mucho mayor y rápido.
Conclusiones:
FADECO celebra que, se haya abordado este Anteproyecto de Ley con la clara idea de fomentar el parque de vivienda asequible, impulsando la actividad y generando un marco de seguridad jurídica y estabilidad.
Entiende que debe completarse para conseguir que el texto final se convierta en una auténtica ley tractora que posibilite, de manera real, un acceso a la vivienda asequible en Andalucía, reafirmando así su compromiso con la sociedad y el tejido empresarial andaluz.
Esperamos que os haya sido útil el post «Alegaciones a la Ley de Vivienda de Andalucía de la Federación de Promotores de Andalucía, FADECO PROMOTORES«. Recuerda inscribirte abajo de la página en nuestra newsletter para estar informado de todas las novedades de Obra Nueva en Sevilla y noticias relacionadas con el mundo inmobiliario.
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