Seguro que os habéis hecho esta pregunta alguna vez, no es habitual que cuando vayamos a comprar algo nos digan que el precio es más gastos y que, además, esos gastos no tengan una certeza absoluta.
Si no me equivoco estas prácticas le han sido censuradas a otro tipo de sectores, como el de la telefonía, que se ha visto obligada a hacer su publicidad con precio IVA incluido. Entonces ¿por qué en la vivienda no?
La complejidad de la operación inmobiliaria
Es cierto que una operación de compraventa inmobiliaria está sujeta a variables que no ocurren con otros servicios o productos. Esas variables están vinculadas a la formalización de la escritura pública y su posterior registro así como a la batería de impuestos aplicables a cada operación. Impuestos que varían en función de ser la primera o segunda transmisión del bien inmueble, pues en el primer caso estará sujeta a IVA y, en el segundo, al Impuesto de Transmisiones.
De esta forma, el consumidor ve como el precio de un producto se le incrementa de forma importante respecto a un precio inicial sin conocer él de donde viene esa lista de gastos a sumar a su compra.
La compraventa de obra nueva
Es una operación más sencilla que la de segunda mano y no entiendo que los precios que se publicitan no se hagan con el IVA incluido, ya que es un impuesto que el consumidor tiene que pagar sí o sí, aplicando ese 10% sobre la base imponible del bien adquirido. Como lo he comentado antes ceo que el 99% de los sectores destinados a vender al usuario final etiquetan sus productos con el IVA incluido. Además, es el vendedor quien recauda ese impuesto y luego lo liquida a la Agencia Tributaria, caso que no es así en la segunda mano como veremos después.
En cuanto a los gastos de formalización de escritura y registro necesitaríamos de una reforma que afronte dos aspectos. Uno, la determinación del coste de estas operaciones de una manera sencilla y, dos, la asunción de todos ellos por parte del vendedor, de forma que pueda incluirlos en el precio de venta.
Por último, toparíamos con los gastos de la hipoteca. En este punto podemos hacer poco pues sí es verdad que unos se subrogarán en la hipoteca existente y otros no, por lo que sí debe ser un coste independiente. De todas formas, las últimas reformas nos han llevado a que prácticamente no tenga que pagar nada el hipotecado.
¿Qué se encarece el mercado inmobiliario? Pues no, no influye para nada. Todas aquellas instituciones y empresas que trabajen sobre el valor de la vivienda tendrán en cuenta que está incluido el IVA y esos gastos y punto.
¿Qué se encarece la obra nueva respecto a segunda mano? Pues tampoco. La segunda mano debe ir por el mismo camino de claridad al consumidor final.
La compraventa de segunda mano
Aquí la operación y su solución de cara a tener precios de venta con todo incluido es más compleja. Partimos de que el principal gasto que hay que asumir en la compraventa es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el 8 % con carácter general. Y sobre todo, que ese gasto lo liquida el comprador, no el vendedor. A eso sumamos la complejidad que tenemos hoy en día respecto a la base imponible a aplicar en el impuesto. Hablando de Andalucía, las ventas que se realizan en la actualidad tienen un valor inferior al que dictamina la Junta para la aplicación de este impuesto.
Para el sentido de este artículo, en relación a este impuesto deberían de cambiar dos aspectos en la legislación. Uno, que se aplica el impuesto sobre la base imponible de la compraventa sin más comprobaciones que hacer por el ente autonómico. Y dos, que lo liquide el vendedor, tras cobrarlo del comprador claro está. Es decir, que funcione como el IVA.
En segunda mano aparece otro gasto que no se contempla en obra nueva, los honorarios profesionales de la inmobiliaria. Ya he defendido en varias ocasiones que dichos honorarios tienen que estar incluidos en el precio. Una operación inmobiliaria está gravada por los honorarios de los profesionales que intervienen, eso está claro. Pero, ¿por qué los ponemos aparte? especialmente en las ciudades donde el comprador también paga. Ahí también nos deberíamos de fijar en la obra nueva, ¿o es que las comercializadoras de obra nueva no cobran honorarios?
Luego volvemos a Notaría y Registro. Se necesita simplificar el cálculo de costes y que lo asuma el vendedor. A lo mejor diréis, claro, todo lo paga el vendedor. No, no es así, todo lo paga el comprador, que es quien pone el dinero.
Con estos detalles se quedaría un precio final publicado en los portales inmobiliarios e inmobiliarias, al cual el consumidor afronta sin miedos a más costes, como hace cuando está mirando televisores o coches. Necesitamos simplificar el sector inmobiliario y, desde mi humilde opinión, esta es una vía para hacerlo.
Autor: Juan Manuel Gómez Carmona.
Consultor Inmobiliario – Arquitecto Técnico, Creador de www.obranuevaensevilla.es, www.obranuevaencordoba.es y www.obranuevaenmalaga.es
Puedes contactar y conocer más de mi en mi perfil de Linkedin.
Esperamos que os haya sido útil la entrada «¿Por qué se venden los pisos con gastos aparte?«. Recuerda inscribirte en nuestra newsletter para estar informado de todas las novedades de Obra Nueva en Sevilla y noticias relacionadas con el mundo inmobiliario.
Igualmente síguenos en Facebook e Instagram para tener información diaria sobre las Promociones en comercialización y noticias de interés.
